Pas facile pour les jeunes de devenir propriétaire: 10 solutions pour les premiers acheteurs

Le rêve ne tient qu’à un fil s’il n’est pas déjà mort chez une majorité de jeunes Québécois, pour qui devenir propriétaire relève de l’exploit. Peut-on parler d’une génération sacrifiée et doit-on changer les règles pour les aider? 

«Les boomers et les X y ont eu droit. Pourquoi pas nous?» demande Laurence Vincent, 42 ans, au sujet de l’achat d’une maison au début de la vie adulte.

Oui, la présidente de Prével prêche pour sa paroisse. Elle construit des condos, évidemment qu’elle souhaite voir davantage de jeunes se qualifier à l’achat.

Mais ce n’est pas que ça. La cheffe d’entreprise et mère de trois enfants plaide que c’est «injuste» pour la génération montante, que les jeunes ne pourront pas se bâtir un patrimoine dans les conditions actuelles.

Sa solution? La création par Québec d’un fonds de 1 milliard de dollars pour aider ceux qui ne reçoivent pas d’aide financière de leurs parents. On prête 80 000 $ pour la mise de fonds d’un condo à 400 000 $, puis on le rembourse lors de la vente, en plus de verser 20 % de la plus-value réalisée.

Ce «plan Marshall québécois pour l’accès à la propriété», comme l’appelle Laurence Vincent, fait l’objet d’un autre texte dans ce dossier.

La mort du rêve?

Le prix médian d’une maison unifamiliale au Québec est passé de 255 000 $ en 2019 à 448 550 $ en 2024, note l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec, une hausse de 76%.

Le taux de propriété chez les jeunes suit la trajectoire inverse et diminue. De 44,2%, il est passé à 42,4% chez les 25 à 34 ans entre 2016 et 2021.

On ne peut pas parler d’une génération sacrifiée pour autant, pense Guy Cormier, qui reconnaît toutefois que l’iniquité intergénérationnelle existe.

«Les jeunes doivent attendre 10-15 ans de plus que leurs parents avant de devenir propriétaire», constate le grand patron du Mouvement Desjardins.

Un jeune de 20 ans pouvait à l’époque y aspirer, alors qu’aujourd’hui, il est réaliste d’y arriver aux alentours de 30 à 35 ans, voire à 40 ans, dit-il.

La génération Z et les millénaux – ceux nés entre 1986 et 2006 – y croient de moins en moins, révèlent un sondage après l’autre. S’ils le rêve d’acheter une maison existe toujours, sept sur dix jugent chaque fois que l’état du marché immobilier rend cela impossible.

Les prix sont dans le tapis et il manque de logements au Québec, constatent les jeunes avec dépit.

Le taux de propriété au Québec 2021 par rapport à 2016

59,9% (-1,4%)

42,4% Chez les 25-34 ans (-1,8%)

15,6% Chez les moins de 25 ans (-0,9%)

_{Source : recensement de 2021 de Statistique Canada}

Les solutions qui existent 

Certains les connaissent, d’autres moins. Voici cinq façons de faciliter l’accès à la propriété.

1. Le régime d’accession à la propriété (RAP)

Le RAP permet de retirer jusqu’à 60 000 $ de son régime enregistré d’épargne-retraite (REER) sans payer d’impôt afin de l’appliquer sur la mise de fonds. Si l’achat se fait en couple, les deux individus peuvent «raper» leurs REER et ainsi doubler la mise. La limite était de 35 000 $ avant avril 2024.

Les sommes retirées doivent toutefois être remboursées sur 15 ans. Le remboursement commence au plus tard 2 ans et 61 jours après le retrait ou 5 ans et 61 jours après le retrait dans le cas de ceux qui l’ont fait ou le feront entre le 1er janvier 2022 et le 31 décembre 2025.

Une fois ce délai passé, il faut au minimum cotiser dans son REER 1/15 du montant retiré.

2. Le compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP)

Cet outil en vigueur depuis le 1er avril 2023 se combine au RAP. La cotisation annuelle maximale est de 8000$ jusqu’à concurrence de 40 000$. Les cotisations, déductibles d’impôt, sont investies dans les placements de son choix et ne sont pas sujettes à l’impôt.

Les retraits effectués pour l’achat d’une première propriété ne sont pas imposables.

3. Le crédit d’impôt pour l’achat d’une première habitation (CIAPH)

Au fédéral, il est possible d’aller chercher une économie d’impôt maximale de 1500$ grâce à ce crédit non remboursable. Les résidents du Québec n’ont droit qu’à 1252,50$ en raison des règles fiscales. Le programme provincial est similaire et offre un autre de 1400$ de réduction en impôt aux premiers acheteurs.

En 2020, 230 510 Canadiens ont demandé le crédit fédéral contre 64 476 pour celui de Québec.

4. Programmes municipaux pour les premiers acheteurs

Les conditions varient d’une ville à l’autre. À Montréal, l’aide financière aux premiers acheteurs est de 5000$ à 15 000$. Un couple sans enfant a droit à 5000$ si la propriété est neuve et ne vaut pas plus de 380 000$, alors qu’un couple avec au moins un enfant de moins de 18 ans qui achète une propriété neuve de moins de 540 000$ à l’extérieur du centre-ville a droit à 10 000$.

5. Transformer le garage en condo

Dès le 15 janvier prochain, ceux qui sont déjà propriétaires pourront refinancer leur prêt hypothécaire grâce à une nouvelle mesure fédérale qui vise à inciter les gens à rénover leur sous-sol ou leur garage pour en faire de nouveaux logements. Les modifications apportées aux règles d’assurance hypothécaire permettront à ces prêts de monter jusqu’à 90 % de la valeur de la propriété et d’être amortissable sur 30 ans. Le nouveau logement ainsi créé devra être autonome, c’est-à-dire avoir sa propre entrée, une cuisine et une salle de bains.

Construire, construire, construire, insiste le patron de Desjardins 

Le Journal a voulu sonder l’avis d’un représentant du secteur bancaire sur la question de l’accès à la propriété. Questions-réponses avec Guy Cormier, président et chef de la direction du Mouvement Desjardins.

Peut-on parler d’une génération sacrifiée?

J’aime regarder le verre à moitié plein. Il y a des dimensions qui sont inéquitables d’une génération à l’autre, mais j’ai plus confiance dans la jeunesse que de dire qu’elle est sacrifiée pour les 20 à 30 prochaines années.

Que peuvent faire les banques pour aider les jeunes à accéder à la propriété?

Il faut construire plus d’immeubles. Desjardins est partenaire du gouvernement du Québec pour la construction de 2000 logements abordables, comme l’est aussi le Fonds de solidarité de la FTQ pour 2000 autres logements.

On vient de lancer un projet pour la construction de plus de 1000 logements avec la Société de développement Angus à Montréal. On a la capacité d’en faire encore plus.

Comment aider les grands-parents ou les parents à aider leurs jeunes?

Depuis 12 à 24 mois, on voit clairement que les mises de fonds viennent parfois des parents. Ce n’est pas une panacée, car ce n’est pas la réalité de toutes les familles.

Il faut faire attention. Les parents ont quand même une retraite à planifier, les gens en ont pour 30 ou 40 ans et leur espérance de vie augmente, il ne faut pas se créer d’autres problèmes.

Je n’ai pas de solutions toutes faites.

Comment générer une plus grande facilité d’accès à la propriété?

C’est un ensemble de solutions: les liquidités qui viennent des parents, des nouvelles conditions de financement de la SCHL, des taux d’intérêt qui diminuent, des périodes d’amortissement plus longues.

On ne sera pas plus avancé si les liquidités coulent des parents aux enfants, mais qu’on ne construit pas plus de logements. Ça va mener à ce qu’on a vu à Montréal en 2019-2020 : des ventes de condos qui deviennent des encans, des prix qui augmentent de 10%, 20% ou 30%.

«C’était une espèce de rêve, mais j’ai fait mon deuil» 

L’explosion du prix des maisons a forcé un jeune homme de Québec à se rendre à l’évidence : il ne sera jamais propriétaire… «à moins de circonstances exceptionnelles».

«Acheter une maison, c’est une idée séduisante, mais je suis conscient que c’est un mirage. Alors, comme c’est un mirage, mieux vaut s’en détourner», souligne David Labrecque, 32 ans, en entrevue avec le Journal dans la salle à manger de son modeste appartement de Limoilou.

L’ex-travailleur du milieu audiovisuel a récemment entamé un retour aux études pour compléter une maîtrise en philosophie, et il aspire à la noble profession d’enseignant.

«Je suis conscient que j’ai un parcours professionnel atypique, mais il faut bien admettre que le prix des maisons est insensé», dit-il.

«Pour moi, être propriétaire, c’était une espèce de rêve, mais dont j’ai déjà fait le deuil en quelque sorte», se presse-t-il d’ajouter. «J’essaie d’être réaliste, et puis je me dis : tant pis.»

Pas nécessaire pour être heureux

De toute façon, posséder une maison ne conduit pas nécessairement au bonheur, ajoute David Labrecque en se pinçant la moustache.

«Selon moi, c’est préférable de renoncer au statut de propriétaire si ça permet d’avoir une meilleure qualité de vie», lance-t-il.

«Si tu te saignes à blanc parce que tu es endetté, et que tu es stressé avec tes finances et avec tous les problèmes qui peuvent survenir avec la maison, tu es moins susceptible d’être capable de faire face aux imprévus», explique le jeune homme, en posant le poing sur la table.

De l’espoir à la résignation

Malgré sa résignation, David Labrecque admet que le rêve de posséder lui aussi son lopin de terre ne l’a pas complètement quitté.

«J’ai l’impression que ça peut faciliter la fondation d’un foyer, d’une famille», affirme-t-il. «Ça donne plus de ressources… mais encore faut-il déjà avoir des ressources pour avoir une maison.»

Le regard assombri par cette idée, le jeune homme porte sa tasse de café à ses lèvres, avant de s’indigner: «C’est bien trop cher, ça n’a pas de bon sens!»

«Mais, de toute façon, j’ai toujours considéré que ça n’allait pas survenir à moins de circonstances exceptionnelles», conclut-il, comme pour se tempérer.

Québec pour remplacer papa et maman

Pour permettre aux jeunes d’entrer sur le marché immobilier, il suffit que Québec leur prête l’argent nécessaire à la mise de fonds pour l’achat de leur première propriété.

L’idée est de Laurence Vincent, présidente de Prével, l’entreprise de développement immobilier derrière certains des immeubles du quartier Griffintown, à Montréal.

Elle a présenté son plan devant le gratin des affaires de la métropole, cette semaine, lors d’un événement du Cercle canadien.

«Beaucoup de banquiers sont venus me voir après, ils ont trouvé que c’était intéressant», s’enthousiasme la femme d’affaires en entrevue.

Sa proposition est la création, par Québec, d’un fonds d’un milliard de dollars «qui jouerait le rôle que papa et maman jouent» pour ceux qui n’ont pas cette chance.

Voici ton cash down

Tous les détails se trouvent dans le mémoire déposé en janvier 2024 au ministère des Finances qu’ont signé Laurence Vincent et Martin Galarneau, de la firme TGTA.

On fournirait à l’acheteur l’équivalent de sa mise de fonds initiale, soit 20% du prix d’achat. Dans le cas d’un condo de 500 pieds carrés à 400 000$, le prêt serait de 80 000$.

Au moment de la vente de la propriété, 10 ans plus tard, le montant reçu ainsi que 20% de la plus-value réalisée reviendrait au fonds.

Cela permettrait à environ 12 500 ménages de devenir propriétaires, indique le mémoire.

Le fonds serait recapitalisé lors du remboursement de l’aide reçue, ce qui permettrait alors à d’autres d’en profiter.

Compromis pour tous

Laurence Vincent insiste: l’heure est grave. La SCHL estime que le Québec doit construire 150 000 logements par année pour que le marché retrouve un point d’équilibre. Or les mises en chantier ont été de 38 900 en 2023.

Comme les banques exigent que les développeurs immobiliers ne lancent la construction d’un immeuble que lorsque 60% de ses unités prévues sont vendues, il faut stimuler l’accès à la propriété des jeunes.

La présidente de Prével mise sur le compromis, dit-elle.

Les premiers acheteurs acceptent de vivre dans un espace plus petit qu’ils ne le souhaiteraient, car 500 pieds carrés, «ce n’est pas grand», et la société prend le risque de les financer.

«Ce n’est pas le rêve de personne, mais il faut que ça bouge», résume-t-elle.

Cinq solutions originales

Aucun programme d’aide à l’accès à la propriété n’a été lancé depuis 1996, souligne l’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec. Avec l’aide de deux experts, nous avons exploré ce qu’il est possible de faire pour aider les premiers acheteurs dans le régime actuel, mais qui est peu connu.

Acheter sans mise de fonds

La mise de fonds sur l’achat d’une propriété doit au minimum être de 5% du prix de l’achat et de 10% pour les propriétés de 500 000$ et plus, ce qui n’était pas le cas avant 2012, rappelle le fiscaliste David Truong, de la Banque Nationale. Avant, il suffisait qu’un acheteur se qualifie à la banque pour obtenir son financement. «Ça favorisait l’accès à la propriété, mais ça augmentait le coût d’emprunt», souligne-t-il. Il serait facile d’offrir cette option à ceux qui le souhaitent, dit-il.

Un prêt de votre employeur

Au Québec, rien n’empêche un employeur de prêter l’argent nécessaire à l’achat d’une maison à un de ses employés, même si ce n’est pas son activité principale. Il s’agit aussi d’une bonne façon d’attirer de jeunes employés et de les fidéliser, souligne David Truong. Les modalités du prêt sont propres à chacune des entreprises et viennent avec des conditions particulières. Cette option est peu utilisée, dit l’expert, mais mérite d’être explorée.

Un amortissement sur 40 ans

En 2024, l’amortissement des paiements hypothécaires sur une période de 30 ans a été à nouveau permis au Canada, alors que la pratique était interdite depuis 12 ans. Cette bonne nouvelle pour les premiers acheteurs pourrait être encore améliorée, indique David Truong. Bien sûr, plus on amortit les paiements sur une longue période, plus le coût de l’hypothèque est élevé. «Est-ce que c’est bon ou non, je ne suis pas sûr, mais c’est une option», lance l’expert au sujet d’un possible élargissement de la période à 40 ans.

Le REER-hypothèque

Peu de fiscalistes vous recommanderont cette option, car ses coûts sont onéreux et sa gestion, complexe. Reste que des grands-parents ou un parent peuvent utiliser leurs REER pour financer l’achat d’un jeune de la famille. «Si tu prêtes à 0% d’intérêt, tu tues un peu l’attrait du REER», avertit David Truong. Une institution financière doit absolument s’occuper d’un tel dossier, le prêt doit être assuré par la SCHL.

Revoir le test de résistance

Avec les taux d’intérêt qui baissent, il serait peut-être temps de revoir le fameux test de résistance (stress test) imposé par les banques pour se qualifier à un prêt hypothécaire, pense David Goulet, de l’APCHQ. Actuellement, un acheteur doit se qualifier à 7% s’il veut obtenir un taux de 5%, soit deux points de pourcentage de plus que le taux réel. Mais les taux ne remonteront pas de sitôt, assure l’économiste, ce qui donne de la latitude aux banques. «Beaucoup de gens se qualifieraient si ce n’était pas de ces deux points de pourcentage de plus», calcule-t-il.

Le REER directement dans la mise de fonds

Une solution souhaitée par plusieurs serait de permettre aux parents de retirer de l’argent de leur REER sans être imposé afin et uniquement afin de payer la mise de fonds d’un enfant. Un père ou une mère serait ainsi en mesure d’aider sa progéniture à devenir propriétaire sans pour autant payer des milliers de dollars au fisc.

Pas le choix d’acheter la maison des parents: «C’est vraiment fâchant, c’est trop cher» 

Un jeune travailleur dans la mi-vingtaine de la Montérégie n’en revient pas de voir le prix des propriétés exploser au point où il affirme n’avoir pas le choix de rester chez ses parents et d’acheter plus tard la maison.

«C’est fâchant. C’est vraiment fâchant. C’est trop cher. C’est terrible. Non seulement le prix des maisons, mais des appartements, des condos. Tout augmente», confie au Journal Jake Wester, 24 ans, commis au service à la clientèle.

«Je compte vivre là le plus que je peux pour ramasser mes sous. Quand le moment sera donné, je souhaite reprendre la maison de ma famille», partage-t-il.

Au Journal, il raconte que certains de ses amis ont poursuivi leurs études à l’université, contrairement à lui, mais qu’ils sont aujourd’hui rongés par les dettes.

Jake Wester arrive lui à mettre de l’argent de côté pour acheter le nid familial un jour.

«Je vois le défi s’en venir. Je trouve ça compliqué. Je ne vois pas comment je vais pouvoir m’acheter une maison», laisse-t-il tomber.

Vivre chez ses parents

Au pays, plus de 35,1% des jeunes adultes de 20 à 34 ans vivaient avec au moins un de leurs parents en 2021, selon Statistique Canada. Jake est l’un d’eux.

Quand Le Journal l’a accroché dans un centre commercial de Saint-Hyacinthe, le jeune homme attendait son père parti faire des commissions.

«Je vis en campagne. On a un terrain assez large. Je reprendrai la maison familiale et eux iront se rebâtir une maison à côté», souffle-t-il.

D’après Desjardins, «le taux de chômage chez les jeunes de 15 à 24 ans s’est modéré, passant de 11,1% à 10% entre août et septembre».

Quelque 21 700 emplois ont été créés au Québec le mois passé. Il s’agit d’une seconde hausse mensuelle de suite.

Elle passe chez le notaire prendre la maison familiale: «Ma mère me la donne en héritage» 

Une Québécoise dans la mi-vingtaine de Saint-Simon, à 80 kilomètres de Montréal, prendra la maison de sa mère, mais devra donner en échange à ses deux sœurs leur part de l’héritage en argent pour pouvoir l’habiter.

«Je vais devenir propriétaire bientôt de ma première maison, à Saint-Simon. C’est la maison que j’habitais quand j’étais jeune», raconte au Journal Alexandra Landry, 24 ans, cuisinière dans une résidence pour personnes âgées.

«On va calculer comment vaut la maison avec le terrain. On va diviser cela en trois. Je ne recevrai pas d’argent quand ma mère va décéder et je vais devoir payer l’héritage à mes deux sœurs», explique-t-elle.

La mère d’un deuxième enfant d’à peine deux mois rayonne. Elle et sa famille ont trouvé le moyen d’accéder à la propriété dans un marché en surchauffe.

Selon l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ), au troisième trimestre, le prix médian des unifamiliales a bondi de 7%, à 448 550$.

Héritage à la rescousse

Alors que le prix des maisons flambe et que le rêve de devenir propriétaire s’éloigne du rétroviseur, Alexandra Landry a coupé la poire en deux. Elle payera en quelque sorte ses sœurs pour habiter dans le nid familial.

«Ma mère me la donne en héritage, mais il faut que je paye en donnant la part en argent à mes deux sœurs. Je suis déjà dedans. Je passe chez le notaire bientôt», poursuit-elle.

«Au début, j’habitais dans le sous-sol de mes grands-parents. Maintenant, c’est ma mère qui habite là et nous, on est dans la maison», conclut-elle.

Il achète sa première maison à 21 ans: «Je n’ai jamais eu d’argent de personne» 

Un charpentier-menuisier a réussi à acheter sa première maison de 285 000$ à 21 ans, sans l’aide de personne, avec une mise de fonds de 60 000$ qu’il a amassée en travaillant une cinquantaine d’heures par semaine depuis l’âge de 12 ans.

«J’ai fait ça tout seul. J’ai commencé à travailler à 12 ans. Je travaillais les soirs, les fins de semaine et l’été au complet. J’ai toujours mis mon argent de côté», raconte au Journal Antoine Forget, 24 ans, de Saint-Jean-sur-Richelieu.

«J’ai payé ma première maison 285 000$. Je l’ai revendue 330 000$ un an après. J’ai racheté ma deuxième maison à 332 000$ dans un plus beau coin. J’ai tout refait par moi-même. Je viens d’accepter une offre d’achat à 430 000$», résume-t-il.

Semaine de 50 heures

Quand il a franchi un pas dans l’adolescence, Antoine Forget a multiplié les boulots de paysagiste et de laveur de camions.

«Je faisais des semaines de 50 heures. Je mettais tout de côté. Je n’avais pas le temps de sortir parce que je travaillais toujours», partage-t-il.

«C’est une recette gagnante de travailler sept jours sept, car tu n’as pas de temps pour dépenser», ajoute-t-il.

Au Journal, Antoine Forget dit que ses parents étaient économes et lui ont donné l’exemple. Il dit ne jamais avoir été dans le «paraître».

«Payer 15$ ou 75$ pour une paire de jeans, c’est du pareil au même», conclut celui qui se fait construire une maison à 24 ans.

Un conseil? «Faut juste travailler fort et faire attention à son argent.»